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今天咱们聊一下海珠。

进入7月的高温酷暑天气，晋江用电需求持续攀升。面对高温“烤”验，国网晋江市供电公司把电网平稳度夏和可靠供电作为当前工作的首要任务。该公司进一步强化负荷预测管理，密切关注天气及负荷变化，科学安排并及时调整电网运行方式。公司积极组织输电、变电、配电等专业人员加大对变电、线路设备的巡视力度，对重点区域、重要设备和线路进行特巡，通过状态检修、带电作业等方式，及时消除潜在性安全隐患，保证电网安全、可靠、经济运行。

昨晚美联储议息会议决定加息25BP，符合市场预期，后续根据通胀数据决定下一步政策，会议后市场预期7月为最后一次加息，且明年3月份或开启降息。会议后油价整体变化不大，会议影响偏中性。昨晚EIA数据显示原油和成品油全线去库，影响中性偏多，其中汽油表消有季节性下滑迹象，关注季节性拐点持续性。当前成品油裂解价差延续强势，整体在供应收紧和需求尚有支撑情况下，油价偏强运行， 但仍需关注海外经济放缓对油价的压力，前期多单谨慎持有，布油上方关注85美元/桶压力。

海珠这几年的新盘要么位置一般，要么相近相比破，要么盘异常小，位置好点的不是贵即是买不到。

缓缓地环球都要接收这样的本质，即是有江景的或者围聚琶洲的就很贵，跟大盘小盘以及配套无关。

当总价越来越高时，一是盘小户数少反而更好，客群越来越肤浅单一，更利于精确化营销，二是不依赖地铁和配套，归正你能分享的病院贸易我也差未几能享受到，三是既然和市集脱节，那我就只管卖我方的就好，你们怎样样跟我无关。

泄露上头这三个逻辑之后，那接下来咱们再详备说一下这三个盘的优污点。

小区名：广州地铁地产珑璟台总户数：396户/4栋楼主要面积：89/95/132/142深谷理位置：18号线龙潭地铁上盖

现时是个新盘都要叫我方琶洲南，湖光悦色这样叫，那珑璟台就愈加是了。

加上配建楼面价去到了3.7万，就凭我方的位置不错吹风10万加了，到底值不值呢，咱们看一下底下的分析就知说念了。

优点是龙潭地铁上盖，出行很便捷，但是关于买得起一千多万的买家来说，可能并不但愿楼下即是地铁，况且是个换乘站。

一是楼下可能会有滚动，影响居住体验，二是东说念主员会相比杂，况且珑景台楼下三层是底商，四栋楼分开成两个小区，跟单体楼差未几。

要说配套的话，其实相近是以城中村为主的，险些莫得贸易可言，跟湖光悦色是一个梯队的，但是价钱比湖光要贵。

要我说，环球谁也别嫌弃谁了，谁近琶洲其实莫得敬爱敬爱的，因为你岂论是近500米如故近一千米，你都得要坐车或坐地铁，无法走畴昔，是以环球买房的技艺不要单纯被直线距离给运用了。

独一最大的上风即是围聚海珠湖，饭后溜娃跑步是一个好所在。

户型上中规中矩，较着是随着越秀学的，不枉白跟越秀配合这样多年。

广州地铁其实很早就有单独成立，比如大坦沙的悦江上品，还有白云东平的云城上品，至于物业怎样，大略率会比越秀要差一些，东说念主家越秀关联词有奇迹了三十年业主的教化。

转头一下，这个盘的卖点即是地铁上盖和近海珠湖，居住体验不会很好，你要买的话，也得熬，还有即是越过10万的单价就有点贵了。

小区名：中铁建西派粤府总户数：251户/4栋楼主要面积：120/140深谷理位置：海珠沥滘板块洛溪桥脚

这个盘拿地价一经四万多了，首开6.5万起如故挺低廉的，不外现时价钱一经升上去了，9楼以下的大略8万以内，9楼以上的要8万多。

国企成立商的调性即是，首开不错低廉，但是背面我不降价，为什么，因为套数太少了，才251套，况且国企又不缺钱，熬得起，看一下著述起原我说的几点逻辑就显着了。

它的污点也很较着，皆备莫得配套，离珠城和琶洲也远，但它也承认，它不说我方是琶洲南，只说沥滘的旧改，这少许倒是莫得自吹自擂。

现时整个西派粤府相近如故以批发市集和创意园为主，远隔地铁和贸易，况且高楼层会有洛溪大桥杂音的影响。

这个盘最大的价值点即是它的户型使用率，险些是100%，异常是它的9米大阳台，在户型上比越秀不异面积的户型好太多。

容积率3.5也不算高，如果将来前边无阻扰能够一线望江的话，这少许倒是值得的。

为什么这样说呢，因为整个海珠统统一线望江的都要越过10万了，但如果将来不成一线望江，那这个价钱也还算竟然，莫得把一线望江的溢价卖给你。

总之，短期之内，不要对它抱太大的但愿，它的价值很较着，即是超高使用率，国企品性，公建化外立面，大气表层次，有契机一线望江。

长久来看中枢区的价值都不会差，如果沥滘旧改能助推拔毛济世的话就更好，莫得也无所谓。

小区名：江湾和樾总户数：300多主要面积：106/125/140深谷理位置：海珠西鹤洞大桥以南

一些打告白的自媒体说，这里是在抢光大客户，还有东说念主说，光大的业主卖了房要来买这里。

我告诉你，皆备不会，光大的业主享受的配套比这里优质好几倍，光大有地铁有贸易有学校，这里跟光大的配套皆备是两回事，你看上头的图就知说念了。

光大天然是二手，但是岂论哪个组团户型都很好，中海物业也不差，况且光大统统小区园林都很大，这里都是两栋楼和三栋楼。

是以有东说念主说光伟业主卖掉屋子去买这里，险些是不可能的，皆备被自媒体误导了。

而江湾和樾统统东西都要靠蹭，独一的卖点就唯有户型，而光大144以内也有四房，只不外江湾和樾120多能作念四房云尔。

要说学校，摆布的宝玉直南校区前身是南方路小学，生源和光大的宝玉直皆备不是一趟事，将来这个学校还要和回迁房的村民整个共读。

如果需要磋议学位的，提出严慎，如果心爱新址的，那无可厚非，皆备看个东说念主喜好，但是不要指望将来和光大一样便利，天然你不错选拔去江边漫衍，趁机到太古仓去拍照打卡。

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现时鹤洞桥以南的江边和光大这边的江边是两回事，鹤洞桥以南的江边如故相比乱的，没目标跑步漫衍，将来还需要政府的参加。

既然它最大的卖点是户型，那我也说一下，传闻是使用率比番禺河汉的和樾府要高的，层高上也有一定的上风，即是2/5栋是17/19层，不外将来3/4栋大面积是31层，西向望江，预测面积和价钱都会比现时的要高。

还有一个污点是这个盘天然不大，但亦然切割成了三块，有一块是回迁房，另外两块均是唯有两栋楼的商品房，将来小区也会异常小。

但岂论怎样说，有少许小区总比不雅澜府、不雅澔府、江泰里这种莫得小区的要好一些。

终末再说一下它的价钱，七万起步的价钱不算贵，如果算上它超高使用率的话，照实有一定的性价比，但咱们对比一下摆布次新的二手，比如星汇海珠湾、海珠小雅、绿地越秀海玥这几个次新盘的话，亦然差未几的，都是7-8万之间的单价。

差未几咱们再转头一下，海珠的新盘都是国企镇守，主打的主若是户型和使用率，以及国企的品性和口碑，从自住的角度看，并不是异常的竣工，从投资的角度看，都是需要长捏的，另外，按照国企的调性，横盘期都不降价，飞腾期就更不会降了，到技艺不是莫得扣头了即是买不到，关于买家来说，很难占到低廉。

以上

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